Как собственнику не прогадать со стоимостью изымаемой квартиры в аварийном доме?
Ситуация: у собственника квартира в аварийном доме – дом под снос. Районная администрация милостиво предлагает собственнику компенсацию в денежном выражении за аварийное жилье, которое намеривается изъять. Только размер компенсации настолько мал, что собственник на эти деньги не купит даже гараж, не говоря уже о равноценной квартире.
Тут стоит отметить, что собственник жилого помещения аварийного дома, который подлежит сносу и включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, вправе требовать либо выплаты выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности.
Предположим, собственник не доверяет администрации. Он полагает, что муниципальные власти не способны предоставить благоустроенное жилое помещение взамен изымаемого. Предпочитает получить равноценную денежную компенсацию для дальнейшего самостоятельного приобретения жилья, при этом не согласен с предлагаемой администрацией компенсацией.
Что предпринять, если за изымаемую квартиру дают мало денег?
Во-первых, запросить в местной администрации отчет об оценке выкупной стоимости изымаемого для муниципальных нужд жилого помещения.
Во-вторых, проверить включены ли в отчет об оценке составляющие выкупной стоимости аварийного жилого помещения:
- рыночная стоимость изымаемой квартиры;
- цена земельного участка, приходящего на аварийный дом;
- выплаты за не проведенный капитальный ремонт.
Подробнее.
1. Рыночная стоимость квартиры, как правило, определяется сравнительным подходом на основании объектов-аналогов, которые размещены в открытом доступе и сопоставимы по техническим характеристикам с оцениваемым жилым помещением. Если сведения об объектах-аналогах нельзя проверить, например, в отчете отсутствуют ссылки на источники информации и/или не приложены скриншоты объявлений, отчет об оценке нельзя признать недостоверным.
2. Между правом собственности на жилое помещение в аварийном доме и правом долевой собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок установлена неразрывная связь. Поэтому стоимость долевой собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в аварийном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилого помещения.
3. Невыполнение муниципалитетом обязанности по производству капитального ремонта аварийного дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности ветхого здания является основанием для включения компенсации за не проведенный капитальный ремонт аварийного дома в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения.
Что делать, если в отчете об оценке занижена выкупная стоимость жилья?
Выкупная стоимость будет занижена, если оценщик в отчете об оценке не учтет цену земельного участка и/или выплаты за не проведенный капитальный ремонт. В этом случае у собственника есть все основания обратиться с жалобой в районную прокуратуру. И не стоит думать, что это бесполезная трата времени. Прокуратура выявит несоответствие закону отчета об оценке, если в нем не будут учтены стоимость земли и выплаты на капремонт.
Также есть вариант подачи иска в суд с требованием признании недостоверным отчета оценщика. Но этот вариант лучше оставить на случай, если не сложится в прокуратуре.